皇明:从新能源到新能源地产
来源:每日经济新闻 | 0评论 | 5758查看 | 2012-07-25 09:12:21    
       从新能源转向地产行业,皇明集团一把手黄鸣的理想,并没能照进现实。

       当12年前万科的“苛刻”条件迫使黄鸣放弃与之合作,并发誓一定要做自己的新能源楼盘时,黄鸣便有了 “没有一流房地产企业的合作,那么就由自己来创造”的决定,于是就有了蔚来城。

       然而,曾经的光热先驱者并未赢得地产项目的成功,“投资性房地产”非但没有给皇明贡献利润,还让皇明在房地产市场上的拓展饱受争议,公司旗下当前唯一的房地产项目——德州蔚来城也正遭遇着冰雪之境。

尴尬的“亮灯率”

       7月21日,周六,晚8:30左右,原本是亮灯率最高的时段,蔚来城却略显“荒凉”。

       《每日经济新闻》记者大略数了一下,亮灯的住户仅约30户,这与皇明在2011年宣称的蔚来城一期已经“售罄”以及近来蔚来城售楼处的“一期基本售罄,唯余个别数套户型,二期也售出大半”的说法似有偏差。

       另据公开资料显示,来“蔚来城”购房的大多是德州本地的老板,以及祖籍为德州如今在北京等一线城市工作的高端人士。

       “本地的普通人买不起,外地人购买也就是为了周末来此度假。”当地的一位出租车司机告诉记者,蔚来城当前的人气并不旺。

       当记者以外地购房者的身份来到蔚来城售楼处时,先后观看了建筑模型、相关节能型产品的介绍、样板间。在交流过程中,销售人员透露称,蔚来城一期出售的住宅有240套,当前还有约30套未售出。

       在一期和二期高层住宅中间,还有两栋类似“联排别墅”的建筑。尽管上述销售人员称该户型几乎都已卖完,但记者发现,晚上“联排别墅”无一亮灯,且白天见到的多个房间并未进行内部装修,鲜有人入住的痕迹。

定价、物业配套成掣肘

       事实上,销售不畅能从皇明公布的相关信息中有所窥探。此外,黄鸣最近也坦言,蔚来城销售遇冷是与当前的房地产调控有关。另据上述销售人员介绍,除了一期还有约30套未售出外,二期的销售也不理想。

       在受访的当地人士看来,蔚来城的销售不畅与定价和周边配套有直接的关系。

       截至2012年7月5日,德州住宅的成交均价4299.06元/平方米,非住宅成交均价5295.41元/平方米,这比蔚来城低出一大截。早在2009年蔚来城一期开售时,其6500元/平方米的报价大大高于周边住宅2500元/平方米的单价。

       上述类似于联排别墅的项目,价格更是明显高于普通住宅,总价约为600万元至上千万元不等,车位的价格也超过20万/个,达到了一线城市的水平。除了成本较高外,蔚来城周边的商业配套也不够完善。据悉,蔚来城在德州三八路东首、长河公园附近,这被德州市民认为此前是城郊结合部,算不上最佳地段。上述销售人员也说,周边的商业配套确实没做起来,距离最近的一个商业街也有3公里左右。

       另据了解,蔚来城三期中涉及商业开发,在蔚来城的沙盘上已经有了三期的模型。记者在现场看到,“浙江建工”的工程队正在进行三期地基的施工。三期除了住宅外,还包括一个公寓式酒店及商业项目。“旁边没有合适的商业项目,皇明就打算自己做。”上述销售人员透露。

节能概念“曲高和寡”

       在黄鸣看来,蔚来城是其太阳能设备在房地产上应用的样本。“应用37项可再生科技成果、130种高科技产品”一直在蔚来城的销售中被重点提及。

       蔚来城销售中心的相关人员对《每日经济新闻》记者介绍,蔚来城应用到了太阳能光伏光热系统、温屏节能玻璃,以及土壤源热泵中央空调系统等节能技术。诸多新技术、新产品,进一步拉高了皇明开发蔚来城的成本。公开资料显示,“一期的综合拿地、建筑安装等成本约每平方米3500元,太阳能设备的成本也为4000元/平方米。”不过,这里的住户并未感受如此多的节能体验。一位蔚来城一期的住户表示,该楼盘能看到的只有太阳能热水器、中央空调和直饮水。另有住户质疑,蔚来城并不像宣传的那样好。

       尽管黄鸣声称蔚来城是全球第一个微排社区,但这里的许多产品和技术并非皇明所有。记者在蔚来城的展示中心了解到,防尘、隔音的门窗,其材料和技术来自德国。

模式复制或遇阻

       黄鸣坚持打造蔚来城,是希望将该模式在全国范围内进行推广。

       2011年下半年,黄鸣接受媒体采访时透露,下一个在德州以外的蔚来城将于3~4年内面世。“我们计划每个城市只开发一个蔚来城。”在他看来,一方面是蔚来城的盈利,更主要的目的是推广蔚来城的模式。

       然而现实却是,在第三次IPO未成功的情况下,蔚来城模式也无法给皇明的发展提供足够的资金支持。节能建筑本身的定价趋高,这或将成为蔚来城模式复制推广的阻碍。

       公开财务数据显示,2011年1~9月,皇明控股的主业光热产品、光电产品、温屏玻璃收入占比达到90%以上,而皇明控股旗下3家核心地产子公司悉数亏损。其中,皇明太阳能房地产有限公司在2010年度亏损778万元,2011年1~9月因费用成本支出原因,当期又亏损912万元。

       类似于蔚来城这样的项目,资金需求量并不小。公开资料显示,蔚来城二期计划投资额即达5.1亿元,截至2011年9月末已完成投资9317万元,尚有超过4亿元资金需要筹措。

        根据皇明旗下子公司的成立记录,皇明一度想在外地拓展地产业务。2009年7月,皇明成立了杭州蔚来置业有限公司,但该公司成立后一直未开展实际经营业务,无营业收入,目前已经注销。

       更值得注意的是,皇明太阳能置业(北京)有限公司成立于2003年,成立之初曾拿到了北京北土城附近一个地块。《每日经济新闻》记者查阅相关资料发现,该公司当时成立的目标是“在所开发的建筑项目中,以太阳能光热和光电技术的应用为核心内容,在太阳能与建筑结构的一体化、高层建筑太阳能应用、建筑太阳能采暖和制冷等多方面进行积极的探索”,以“完成太阳能技术与建筑的完美结合”。这更像是最初的蔚来城。

       但该公司尚未开展实际经营业务,无经营收入。截至2011年9月30日,该公司总资产2497万元,总负债16万元,当期营业收入为零,净利润为负。有业内人士分析,正是在北京的该项目未能进展,才有了现在的德州蔚来城。

       “皇明想在外地复制蔚来城,难度不小。”中国家电营销委员会副理事长洪仕斌认为,“实际上项目不具备可复制性。”一是造价成本过高,如果没有政府补助,当地房地产商不可能冒此风险。二是这种看似节能环保的概念房地产,普通消费群体接受度也较难。
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