2026年9月29日，上交所推出一款特殊的产品——“兴证基实—中光新能源持有型不动产资产支持专项计划”。

这是中国首单光热电站资产机构间REITs，发行规模7.5亿元。

光热电站这个长期被视为“小众”的新能源品类，第一次以标准化金融产品的身份站上了资本市场的舞台。

1

这不是普通人能买的公募REITs

读懂这单光热REITs，先要分清REITs的定义和不同类型。

REITs全称Real Estate Investment Trusts，中文译作“不动产投资信托基金”。它的作用，是把流动性差、变现周期久的不动产权益，转化成标准化、可交易的金融产品，主要分为公募REITs与机构间REITs两类。

公募REITs面向普通投资者公开发行，在交易所挂牌交易，采用“公募基金+资产支持专项计划+项目公司”三层架构隔离风险，规则要求不低于90%的可分配利润用于分红，普通投资者可以直接参与这类基础设施投资。

截至2026年初，国内公募REITs数量接近80只，总市值约2287亿元，底层资产包含保障性租赁住房、清洁能源、数据中心等十多个基础设施领域。

本次落地的光热电站REITs，属于上交所认定的科技创新类机构间REITs。这类产品只面向合格机构投资者非公开发行，不对个人投资者开放；对比公募REITs，产品架构更灵活，不用经过发改委审批，交易所审核通过即可发行。产品定位介于Pre-REITs与公募REITs之间，是实体资产对接公开资本市场的过渡形态。

简单来说，这是面向专业机构的光热资产证券化工具，普通散户不能直接投资。但这笔业务，让光热资产向资本市场迈出实质性一步。

2

为什么光热电站能够发行REITs？

不少业内人士看到“光热REITs”都会提出疑问：光热的现金流够稳吗？能撑得起REITs的持续分红要求？

资本市场对基础设施REITs筛选资产的标准很清晰：稳定、可预判、长周期的现金流，用来持续分红。光热电站刚好满足这项要求。

风电、光伏出力容易受天气影响，而光热发电依靠“光-热-电”转化搭配熔盐储热，可以全天候稳定输出电力。它除了清洁发电，还能替代部分火电承担电网调峰、稳压工作，是新型电力系统里稀缺的稳定调节电源，符合REITs发行要求，也是本次项目成功落地的重要条件。

本次REITs的底层资产，是青海德令哈两座已经长期运营的塔式熔盐光热电站，包含10MW、50MW两个发电单元，多年平稳运行，资产表现已经经过实际运营检验。

其中，10MW电站于2013年7月并网发电，是国内首座、全球第三座具备规模化储能能力的塔式光热电站，也是亚洲首个实现24小时连续发电的光热项目。电站历经近五年建设调试与运维磨合，积累完整技术参数、设备选型标准和运维管理方案，成为国内光热行业可供参照的实践样本。

50MW电站于2018年12月投产，属于国家首批光热发电示范项目，是国内首个稳定满负荷运行的塔式光热电站，也是全球首个年度发电量超过设计值的熔盐储能光热项目。从10MW到50MW，不只是装机规模扩大，更直接验证国内光热技术路线可行、本土产业链配套成熟，项目具备商业化运营能力。

项目财务数据同样表现平稳。运营数据显示，2024年项目公司营收1.748亿元、税后净利润3985.4万元；2025年营收1.562亿元、税后净利润4205.4万元。连续两年净利润率维持在25%-27%，在新能源重资产项目里盈利水平稳定。截至2025年末，项目公司净资产达4.512亿元，资产状况平稳。

项目发电量、营业收入，EBITDA（息税折旧及摊销前利润）历史保持稳定、较高的水平。在不考虑后续扩募的情况下，2027年度和2028年度可供分派率预计分别为7.38%和7.39%，专项计划存续期内全周期IRR（内部收益率）预计为7.02%。

这单REITs能够发行成功，主要依托两座电站十余年的稳定运行记录、可追溯的运行数据和盈利表现。但要注意的是，这两个项目均享有国家固定电价补贴政策（10MW项目享受1.2元/kWh电价，50MW项目享1.15元/kWh电价），这是其收益稳定的重要政策原因。

3

这单REITs传递的关键信号

2025年12月，国家发改委、国家能源局联合印发《关于促进光热发电规模化发展的若干意见》，支持符合条件的光热发电项目通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产支持证券等方式，盘活存量资产、促进投融资良性循环。

政策发布不到8个月，国内首单光热REITs落地。

市场层面，当前国内新能源REITs已经覆盖风电、光伏等主流品类，但带长时储能、调峰能力的光热资产一直没有相关产品。本次REITs落地，补上了这一细分领域的缺口。

这单REITs最重要的价值，在于完成一次市场验证：光热电站稳定的现金流，可以支撑标准化资产证券化运作。项目盘活之后，业主可以回笼资金，继续投建新项目，形成“开发-运营-盘活-再投资”的产业循环。

但要注意的是：这笔REITs的示范效应不能简单外推。

首批国家光热示范项目之外，近年新建的一体化光热发电项目不再享有标杆电价政策，收益不稳定，现金流波动风险显著抬升，想复刻同类机构间REITs难度较大。

其他在运营的国家首批示范光热项目，可以跟进尝试这类融资工具；风光热一体化项目，如果要复制这种模式，需要考虑将整个一体化项目打包；当前在青海省推动的大型独立光热电站项目，未来在投入运营后，或也具备进行类似资产证券化的较大可能。

总的来看，最终还是要看项目是否具备稳定的盈利能力，把现金流稳住，更多光热资产才能借助资产证券化工具实现盘活。